Kentsel Dönüşüm Hukuku
Binanız için riskli yapı raporu çıktıysa ya da komşularınız müteahhitle görüşmeye başladıysa, aklınıza gelecek soruların çoğunu aşağıda cevapladım.
Kentsel dönüşüm hangi kanuna göre yürüyor?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a ve bu kanunun uygulama yönetmeliğine göre. Kanun son yıllarda birkaç kez değişti. İnternette okuduğunuz bir bilginin hangi tarihte yazıldığına mutlaka bakın.
Binamın riskli olup olmadığına kim karar veriyor?
Bakanlıktan lisans almış bir kuruluş binayı inceliyor ve rapor hazırlıyor. Rapor idareye gönderiliyor, uygun bulunursa bina en geç 10 iş günü içinde riskli yapı olarak tapuya işleniyor (6306 s. Kanun m.3/1-2).
Rapor için bütün maliklerin onayı gerekiyor mu?
Hayır. Binadaki maliklerden yalnızca biri bile başvurabiliyor, masrafı da başvuran karşılıyor (m.3/1). Bu yüzden bir gün habersizce raporun çıktığını öğrenmeniz mümkün.
Rapora itiraz edebilir miyim?
Evet. Size bildirildiği tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz edebilirsiniz (m.3/1). İtirazı, dört öğretim üyesi ve Bakanlıktan üç kişiden oluşan teknik heyet inceliyor. Bu süreyi kaçırırsanız rapor kesinleşiyor. Ayrıntılar için: Riskli yapı raporuna itiraz.
İtirazım reddedilirse ne yapabilirim?
Teknik heyetin kararına karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir (m.6/9). İdari davalardaki genel 60 günlük süre burada geçerli değil. Davada yıkım ve tahliyenin durdurulması da istenebilir. Kanunun ilk halinde bu yasaktı, ancak Anayasa Mahkemesi yasağı iptal etti (AYM, E.2012/87, K.2014/41). Süre kısa olduğu için ret kararını aldıktan sonra vakit kaybetmemek gerekir.
Yeni binanın yapılması için kaç malikin kabul etmesi gerekiyor?
Arsa paylarının yarıdan fazlasına sahip maliklerin kararı yeterli (m.6). Kasım 2023'teki değişiklikten önce üçte iki gerekiyordu (7471 sayılı Kanun). Yani bugün maliklerin neredeyse yarısı karşı çıksa bile süreç ilerleyebiliyor.
Karara katılmazsam payıma ne olur?
Alınan karar ve size yapılan teklif noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta asılarak bildiriliyor. Teklifi 15 gün içinde kabul etmezseniz payınız açık artırmayla satılabiliyor (m.6).
Muhtarlıktaki ilanı görmediysem ne olur?
Maalesef ilanı görmemiş olmanız sonucu değiştirmiyor. İlanın son günü size bildirim yapılmış sayılıyor. Elektronik tebligat adresiniz varsa bildirim oraya da gidiyor. Binanızda kentsel dönüşüm konuşuluyorsa muhtarlığı ve e-Devlet'i ara ara kontrol etmeniz iyi olur.
Payım satılırsa kime, kaça satılıyor?
Önce binadaki diğer maliklere öncelik tanınıyor. Satış fiyatı, Bakanlığın belirlediği rayiç değerin altına inemiyor (m.6). Rayiç değer, payınızın o günkü piyasa değeri demek.
Müteahhitle sözleşme imzalamadan önce nelere bakmalıyım?
Kentsel dönüşümde açılan davaların büyük bölümü kat karşılığı inşaat sözleşmesinden çıkıyor. Bu sözleşmeyle arsa payınızı müteahhide veriyor, karşılığında yeni binadan daire alıyorsunuz. Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalı, sadece imza onayı yetmiyor. İmzadan önce sözleşmede şu soruların cevabı açıkça yazmalı:
- Hangi daireyi, kaç metrekare olarak alacağım?
- Bina hangi tarihte teslim edilecek, gecikirse bana ne ödenecek?
- Kira yardımını kim ödeyecek, ne kadar?
- Müteahhit tapudaki payımı hangi aşamada alacak? Sözleşme tapuya şerh edilecek mi?
- İş yarım kalırsa ne olacak, bunun için hangi teminat verildi?
Tapu şerhi 2025'ten beri özellikle önemli: Yargıtay, müteahhitten iyi niyetle pay satın alan üçüncü kişilerin korunacağına karar verdi (İBBGK, E.2024/1, K.2025/2). Tapuda şerh varsa alıcı iyi niyet iddia edemiyor. Ayrıntılar için: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi: imzadan önce bakılacaklar.
Müteahhit işi yarım bırakırsa ne yapabilirim?
Müteahhide ihtar çekip süre verdikten sonra sözleşme feshedilebiliyor. Fesih kural olarak geriye etkili: müteahhit payları iade ediyor. Ancak Yargıtay, inşaat fesih tarihinde en az yüzde 90 seviyesine gelmişse feshi ileriye etkili sayıyor ve müteahhide yaptığı iş oranında pay veriyor (YİBK 25.01.1984, E.1983/3, K.1984/1; HGK, E.2017/(23)15-866, K.2021/724). Bu oranı bilirkişi yerinde keşifle tespit ediyor. Teminat, gecikme tazminatı ve fesih şartları sözleşmede iyi yazılmışsa süreç çok daha kolay ilerliyor.
Kentsel dönüşümde harç ve vergi ödeniyor mu?
Kanun kapsamındaki işlemlerin çoğu muaf. Noter harçları, tapu harçları, belediye harç ve ücretleri, veraset ve intikal vergisi, damga vergisi ile banka ve sigorta muameleleri vergisi alınmıyor. Muafiyet; ilk satışları, devirleri, tescilleri, ipotekleri ve bunlara bağlı kredileri kapsıyor (m.7/9). Ayrıca mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni yapılarda belediyeler harç ve ücret almıyor (m.7/10).
Kiracıyım, binadan çıkmak zorunda mıyım?
Bina riskli yapı olarak kesinleştikten sonra yıkım için en az 60 günlük bir süre veriliyor (m.5/3). Bu süre sonunda kiracının da binayı boşaltması gerekiyor. Bina anlaşarak boşaltıldıysa kiracılar da kira yardımı için başvurabiliyor (m.5).
Kira yardımına kimler başvurabiliyor?
Anlaşarak boşaltılan binalarda malikler, kiracılar ve tapuda intifa ya da ipotek gibi bir hakkı bulunanlar başvurabiliyor (m.5). Tutar ve şartları Bakanlık zaman zaman değiştirdiği için başvurmadan önce güncel duruma bakmak gerekiyor.
Bu konularda hangi işleri yapıyorum?
Riskli yapı raporlarına itiraz ve iptal davalarını takip ediyorum. Malik kararlarını hazırlıyor, karara katılmayan maliklerin haklarını koruyorum. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerini hazırlıyor ya da imzadan önce inceliyorum. Müteahhitle yaşanan gecikme, eksik iş ve teslim uyuşmazlıklarında ve kiracıların tahliye ile kira yardımı haklarında da destek veriyorum.
Burada yazanlar genel bilgidir. Her binanın tapusu, raporu ve sözleşmesi farklıdır.
Son güncelleme: Ekim 2026