Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: İmzadan Önce Bakılacaklar
Kentsel dönüşümde asıl pazarlık, bina riskli yapı ilan edildikten sonra müteahhitle yapılan sözleşmede başlıyor. Bu sözleşmeyle malikler arsa paylarının bir kısmını müteahhide bırakıyor, karşılığında yeni binadan daire alıyor. Hukuktaki adı "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi", günlük dilde "kat karşılığı".
Yıllar süren davaların çoğu, imza sırasında kimsenin sormadığı sorulardan çıkıyor. Bu yazıda imzadan önce bakılması gereken noktaları sırasıyla anlatıyorum.
1. Sözleşme noterde "düzenleme" şeklinde mi yapılıyor?
Kat karşılığı sözleşme, taşınmaz devrini borç altına sokan bir sözleşme olduğu için resmî şekle tabi. Noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekiyor (TMK m.706, TBK m.237, Tapu Kanunu m.26, Noterlik Kanunu m.60). Hazır bir metnin notere sadece imza onayı için götürülmesi yetmiyor.
Şekle uyulmadan yapılan sözleşme kural olarak geçersiz ve hâkim bunu kendiliğinden dikkate alıyor. Uygulamada sıkça anılan bir istisna var, ama sınırlarını iyi bilmek gerekiyor.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu 30.09.1988 tarihli kararında (E.1987/2, K.1988/2) şu olaya baktı: Bir kişi, kat mülkiyetine tabi bir binadan tapuda değil, haricen bir daire satın almış. Bedelin tamamını ödemiş, daire kendisine teslim edilmiş ve yıllarca malik gibi kullanmış. Satıcı ise tapuyu devretmeyi reddedip sözleşmenin şekle aykırı olduğunu ileri sürmüş.
Kurul, şekle aykırı sözleşmeye dayanarak tapu tescili istenemeyeceğini kural olarak kabul etti. Ancak alıcı borçlarının tamamını yerine getirmiş, daire teslim edilmiş ve satıcının şekil itirazı açıkça hakkın kötüye kullanılması niteliğindeyse, hâkimin MK m.2'ye dayanarak tescile karar verebileceğini söyledi. Gerekçede bu istisnanın "ancak fevkalade zaruri hallerde" uygulanabileceği özellikle vurgulandı. Karar oy çokluğuyla alındı.
Bu karar bir daire satışına ilişkin. Kat karşılığı sözleşmelerde de şekil eksikliğinin hakkın kötüye kullanılması sayılıp sayılmayacağı tartışılıyor, ama sonuç her olayda ayrı değerlendiriliyor: tarafların edimlerini ne ölçüde yerine getirdiğine ve itirazın hangi aşamada ileri sürüldüğüne bakılıyor. İnşaat başlamadan ya da erken bir aşamada çıkan bir uyuşmazlıkta bu istisnaya güvenmek gerçekçi değil. Adi yazılı bir sözleşme imzalamak, sorunu mahkemeye taşımak demek.
2. Hangi daireyi alacağınız yazıyor mu?
"Malikler toplam alanın yüzde ellisini alacaktır" gibi bir cümle yeterli değil. Her malik için ayrı ayrı şunlar yazmalı:
- Dairenin katı ve cephesi
- Net ve brüt metrekaresi
- Oda sayısı
- Otopark, depo gibi eklentiler
Mümkünse sözleşmeye ekli bir mimari projede her malikin dairesi işaretlenmeli. Proje sonradan değişirse bu değişikliğin malikleri nasıl etkileyeceği de ayrı bir madde olarak düzenlenmeli.
3. Teslim tarihi ve gecikme tazminatı belli mi?
Teslim tarihi "inşaat ruhsatından itibaren 24 ay" gibi açık bir süreyle yazılmalı. Gecikme halinde ödenecek tazminat da rakamla belirlenmeli: daire başına aylık sabit bir tutar ya da emsal kira bedeli üzerinden hesap. "Makul bir tazminat ödenir" gibi bir ifade, sorun çıktığında tazminatın ne olacağı için uzun bir tartışmaya yol açıyor.
4. Kira yardımını kim ödüyor?
Devletin verdiği kira yardımı belirli bir süreyle sınırlı. İnşaat bu süreden uzun sürerse aradaki kirayı kimin ödeyeceği sözleşmede yazmalı. Pek çok sözleşmede müteahhit teslim tarihine kadar kira ödemeyi üstleniyor. Bu madde yoksa malik, eski evinin kirasını kendi cebinden öderken yeni evini bekliyor.
5. Tapudaki paylar müteahhide ne zaman devrediliyor?
Bu, sözleşmenin en kritik maddesi. Payların tamamı en başta müteahhide devredilir ve müteahhit işi yarım bırakırsa malikin elinde güvence kalmıyor. Bu riski 2025'te verilen bir içtihadı birleştirme kararı daha da büyüttü.
Kararın konusu olan durum şu: Arsa sahipleri paylarını tapuda yüklenici müteahhide devretmiş. Müteahhit, binayı bitirmeden bu payları ya da daireleri üçüncü kişilere satmış veya üzerlerine ipotek kurdurmuş. Sonra sözleşme feshedilmiş ve arsa sahipleri tapunun iptalini istemiş.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi yıllarca bu davalarda arsa sahiplerini korudu. Gerekçesi şuydu: müteahhitten pay alan kişi, müteahhidin yerine geçmiş sayılır, müteahhidin sahip olduğundan fazla hak kazanamaz ve tapuya güvendiğini söyleyemez. Daire bu görüşten dönmek isteyince konu Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'na gitti.
Kurul oy birliğiyle eski görüşü terk etti (İBBGK, E.2024/1, K.2025/2, 16.05.2025; Resmî Gazete 18.07.2025). Gerekçesi şu: tapu sicili herkese açık ve tapuya iyi niyetle güvenen kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşme ise yalnızca bu ikisini bağlar, dışarıdan alıcı bu sözleşmeyle bağlı tutulamaz. Bugün üçüncü kişi iyi niyetliyse aldığı pay ya da ipotek korunuyor. Alıcının kötü niyetli olduğunu ispat yükü arsa sahibinde. Gerekçede kötü niyete işaret edebilecek durumlar da sayılıyor: yakın akrabalık, kısa sürede el değiştirme, piyasanın çok altında bir bedel. İnşaatın devam ediyor olması ise tek başına kötü niyet sayılmıyor.
Kararın gerekçesinde, arsa sahiplerinin kendilerini nasıl koruyabileceği de yazıyor: sözleşmeye dayalı devir, tapunun beyanlar hanesine şerh ettirilebilir. Tapuda bu şerhi gören bir alıcı iyi niyet iddiasında bulunamaz. Bu yüzden imzadan önce iki şey isteyin:
- Payların inşaatın ilerlemesine göre aşama aşama devredilmesi. Örneğin kaba inşaat bitince bir kısmı, iskan alınınca kalanı. Her aşamanın neye göre tamamlanmış sayılacağı da sözleşmede tanımlanmalı.
- Devredilen paylar üzerine sözleşmenin tapuda şerh edilmesi.
6. Müteahhit işi yarım bırakırsa ne olacak?
Müteahhit inşaata başlamaz ya da süresinde bitirmezse temerrüde düşüyor. Malikler ihtar çekip süre verdikten sonra sözleşmeyi feshedebiliyor. Asıl soru, feshin sonuçlarının ne olacağı.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu bu soruya 25.01.1984 tarihli kararında cevap verdi (E.1983/3, K.1984/1). Olay şu: Müteahhit kendi kusuruyla inşaatı süresinde bitirmemiş, arsa sahibi de sözleşmeyi feshetmiş. Kurul, kural olarak feshin geriye etkili olduğunu söyledi (BK m.106-108). Yani taraflar aldıklarını geri veriyor ve müteahhit payları iade ediyor. Ancak olayın niteliği haklı gösteriyorsa, hâkim MK m.2'ye dayanarak feshi ileriye etkili sayabiliyor. Bu durumda müteahhit yaptığı iş oranında pay alıyor, arsa sahibi de gecikmeden doğan zararını isteyebiliyor. Kurulun gerekçesi, büyük ölçüde tamamlanmış bir binada her şeyi geri almaya çalışmanın adil olmayacağıydı. Karar oy çokluğuyla alındı ve bir yüzde belirtmedi.
Yüzdeyi sonraki kararlar koydu. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 08.06.2021 tarihli kararındaki olayda (E.2017/(23)15-866, K.2021/724), 20 villalık bir projede 18 villa yapılmış, 2'sine hiç başlanmamıştı. Kurul, ileriye etkili fesih için inşaatın fesih tarihinde en az yüzde 90 seviyesine gelmiş olması gerektiğini ve bu oranın yerinde keşifle bilirkişiye tespit ettirilmesi gerektiğini söyledi. 6. Hukuk Dairesi de bu ölçüyü uygulamaya devam ediyor ve inşaat yüzde 90'ı geçmişse geriye etkili feshin artık mümkün olmadığını kabul ediyor (E.2021/5389, K.2022/5019, 26.10.2022).
Kentsel dönüşümdeki anlamı şu: binanız yüzde 90'ın altındayken müteahhit işi bırakırsa, fesihle payların iadesini isteyebilirsiniz. Yüzde 90'ı geçmişse müteahhit yaptığı iş oranında pay alabilir. Her iki durumda da sonuç, bilirkişinin tespit edeceği seviyeye bağlı.
Bu tartışmalara girmemek için sözleşmede şunlar olmalı:
- Müteahhidin vereceği teminat (banka teminat mektubu gibi) ve tutarı
- Hangi gecikmenin fesih sebebi sayılacağı
- Fesih halinde payların iadesinin nasıl yapılacağı
- İşin başka bir müteahhide devredilmesinin malik onayına bağlı olması
7. Müteahhidi tanıyor musunuz?
Sözleşmenin ne kadar iyi yazıldığı, karşınızdaki firmanın işi bitirebilecek durumda olması kadar önemli değil. İmzadan önce şunlara bakılabilir:
- Müteahhidin yetki belge numarası ve sınıfı
- Daha önce tamamladığı projeler ve bu projelerin teslim süreleri
- Hakkında açılmış davalar ve icra takipleri
- İnşaatı kendisi mi yapacak, başka bir firmaya mı devredecek
Kısaca
- Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalı.
- Her malikin dairesi metrekaresiyle ve projede işaretlenerek belirtilmeli.
- Teslim tarihi ve gecikme tazminatı rakamla yazılmalı.
- Kira yardımının bittiği yerde kirayı kimin ödeyeceği yazılmalı.
- Tapu payları inşaatın ilerlemesine göre aşama aşama devredilmeli ve sözleşme tapuya şerh ettirilmeli.
- Müteahhitten teminat alınmalı.
Bu yazı genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır. Her sözleşme, binanın ve maliklerin durumuna göre ayrıca değerlendirilmelidir.